Egyetlen tollvonással rengeteg magyar otthon értéktelenné válhat? Érdemes tisztában lenni a beköltözési korlátozásokkal - Pénzcentrum

Július elsejétől életbe lép a "helyi önazonosság védelméről" szóló új törvény, amely lehetőséget biztosít az önkormányzatok számára, hogy szabályozzák a beköltözők számát az adott településen vagy településrészben. Ez a lépés jelentős változásokat hozhat az ingatlanpiacon, hiszen ha például két szomszédos település közül az egyik szigorúbb beköltözési szabályokkal rendelkezik, míg a másik nem, akkor a kereslet valószínűleg az utóbbira fog irányulni, ami az árak emelkedését vonja maga után. Ezen kívül a bankok is figyelembe vehetik a kockázatokat a hitelminősítési folyamat során, így a változások hatása még szélesebb körű lesz.

A szerdán elfogadott "helyi önazonosság védelméről" szóló törvény forradalmi változásokat hozhat a magyar ingatlanpiacon, amely július elsejétől lép életbe. Ez a jogszabály új lehetőségeket biztosít az önkormányzatok számára, lehetővé téve számukra, hogy szabályozzák a településekre, illetve azok bizonyos területeire történő beköltözést. E lépés célja a helyi közösségek identitásának megőrzése és védelme, ami jelentős hatással lehet a lakáspiaci dinamika alakulására.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egyes települések vagy városrészek korlátozhatják a belépést az új lakók számára, ezzel alakítva az ottani ingatlanpiac keresletét és kínálatát.

Az elővásárlási jog lényege, hogy egy ingatlan eladása előtt azt először az önkormányzatnak kell felajánlani, azonos feltételek mellett, mint ahogyan azt a piacon hirdetnénk. Az önkormányzatnak 30 nap áll rendelkezésére, hogy mérlegelje a vételi lehetőséget. Amennyiben nem él ezzel a jogával, a következő sorban a telekhatárosok és a helyi lakosok jönnek, végül pedig a külső érdeklődők.

Ahol ilyen jellegű korlátozások lépnek életbe, ott nyilvánvalóan csökkenhet a potenciális vásárlók száma, ami kedvezőtlen hatással lehet az ingatlanárakra, és csökkentheti a tranzakciók volumenét.

Ugyanakkor ha a szomszédos település nem él ezzel a lehetőséggel, ott a kereslet megnövekedhet, ami akár az árak gyorsabb emelkedéséhez is vezethet.

Az ingatlanpiac tehát területi szempontból egyre inkább fragmentálódhat: azokban a régiókban, ahol korlátozások lépnek életbe, stagnálás vagy akár áresés is várható, míg a korlátozásoktól mentes településeken árnövekedés és dinamizmus is valószínűsíthető.

Ez különösen szembetűnő az agglomerációs övezetekben, ahol a költözési kedv már önmagában is jelentős. Az itt élők gyakran rugalmasan váltanak a községek között, amikor ingatlant keresnek, lehetőségeik kiaknázása érdekében.

Hosszabb távon ez a szabályozás az ingatlanvagyon értékére, a beruházási kedvre és akár a hitelezésre is kihatással lehet. Ahol bizonytalanságot vagy adminisztratív akadályokat érzékelnek a vevők vagy a fejlesztők, ott kisebb lehet a befektetési hajlandóság, míg a nyitottabb települések profitálhatnak az elterelődő keresletből.

A törvény változásai jelentős hatással lesznek a lakáshitelek piacára is. Csányi Péter, az OTP vezérigazgatója már korábban hangsúlyozta, hogy a települési beköltözés szigorítása az ingatlanok árának csökkenéséhez vezethet, ami komoly következményekkel jár a bankok fedezetértékelési folyamataira és a jelzáloghitelezési gyakorlatokra. Ez a szigorítás különösen aggasztó lehet a fiatalok és az alacsonyabb jövedelmű csoportok számára, akik így nehezebben juthatnak hozzá a szükséges finanszírozáshoz a hitelpiacon.

A piaci racionalitás alapján egyértelmű, hogy a bankok fokozottan figyelni fognak a lakáshitelek elbírálására azon településeken, ahol már léteznek ilyen korlátozások. Ezen kívül azokban a régiókban is jóval óvatosabbak lehetnek a hitelezés során, ahol a jövőben várhatóan hasonló szabályozások léphetnek életbe.

A banki hitelbírálat általában a jövőbeli kockázatokra is fókuszál, figyelembe véve a potenciális kihívásokat. Például, ha egy település népszerű célponttá válik a beköltözők számára, és a helyiek és az újonnan érkezők között feszültségek alakulnak ki, vagy ha már korábban is felmerült a korlátozások bevezetése (mint ahogy Érden és Vácon is történt a társasházak építésére vonatkozóan), a bankok ezt óvintézkedésként beépíthetik a hitelminősítési folyamatukba.

Ez a gyakorlat új dimenziót adhat az ingatlanpiac dinamikájának, mivel a jövőbeli szabályozási környezet alakulása is jelentős hatással lehet az ingatlanok értékesítésére és a hiteligénylésekre. Nem csupán a lokáció, az ingatlan állapota és az energiahatékonyság fog szerepet játszani, hanem a helyi közösségek és önkormányzatok által támasztott elvárások is. Különösen érdemes figyelembe venni ezt a tényezőt a jelenleg fejlesztés alatt álló lakóprojektek esetében, különösen azokban a településeken, ahol a lakosság és az önkormányzat részéről erősebb nyomás mutatkozik a bevándorlás korlátozására.

A törvény azt is tételesen felsorolja, kik lehetnek kivételezettek, és vásárolhatnak annak ellenére is ingatlant, hogy a helyi önkormányzat rendeletben korlátozza a beköltözéseket. Ide tartoznak többek között az egyházi alkalmazottak, vagy akiknek a családja az adott településről származik, esetleg ott tanultak.

Emellett külön figyelmet kapnak azok az egyének, akik lakáscélú állami támogatás segítségével tervezik a költözést a korlátozással sújtott területre.

A CSOK Plusz, falusi CSOK esetében tiszta a helyzet, ugyanakkor más, szintén államilag támogatott hitelek, mint a Babaváró, vagy a Munkáshitel esetében kérdéses, hogy az igénylők kivételt képeznek-e a törvény hatálya alól - mert ezek ugyan fordíthatók ingatlancélra is, de nem kifejezetten ezt támogatják.

A szabad felhasználású konstrukciók népszerű választásnak számítanak a lakáshitel igénylők körében, mivel sokan önerőként alkalmazzák őket. Azonban érdemes óvatosan bánni ezzel a lehetőséggel, mivel az önkormányzatok kizárhatják az ingatlanvásárlásból azokat, akik így szeretnék finanszírozni a lakásvásárlást - kivéve, ha más, kifejezetten lakáscélú támogatást igényelnek.

Ennek fényében Argyelán József, a Bankmonitor elemzési igazgatója, korábban a Pénzcentrum számára kifejtette:

A Babaváró és a Munkáshitel valóban nem klasszikus értelemben vett lakáscélú támogatások, mivel a megítélt összegek szabadon felhasználhatók, így a családok saját igényeik szerint költhetik el azokat. Ezen támogatások esetében nem követelmény, hogy a családok az általuk megvásárolt ingatlanban állandó lakcímet létesítsenek, hiszen a támogatás célja nem kapcsolódik közvetlenül az ingatlanvásárláshoz.

Korábban a Területfejlesztési Minisztériumtól is kérdeztünk a témával kapcsolatban, de sajnos eddig nem érkezett válasz tőlük.